División de la cosa común

Resulta relativamente frecuente que dos o más personas sean propietarias de un mismo bien pro- indiviso.

El origen de estas situaciones es muy variado siendo las más frecuentes:

• Las adjudicaciones de un mismo bien a varios herederos o legatarios hechas al aceptar la herencia.

• La compra de la vivienda habitual por los que en su día fueron cónyuges.

• Las propiedades adquiridas en conjunto por las parejas de hecho.

• Las adquisiciones de inmuebles efectuadas como inversión por varias personas.

Estas situaciones propician que si se producen cambios en las relaciones existentes entre los condueños, alguno de ellos no esté dispuesto a seguir compartiendo esa propiedad.

Por otro lado, la crisis es otra de las causas que motivan el deseo de algún comunero de acabar con esa copropiedad toda vez que el artículo 399 del Código Civil establece la obligación del copropietario a contribuir para el mantenimiento del bien común en proporción a su participación.

Así, el artículo 400 del mismo Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común.

Como es natural, los medios para dividir una propiedad común dependen de la propia naturaleza del bien, por lo que en primer lugar debemos determinar si este es o no divisible. De este modo, si el bien puede dividirse, simplemente se adjudicará a cada copropietario la parte que le corresponda en base a su participación.

Sin embargo, existen dos limitaciones fundamentales establecidas en el Código Civil:

1. no se puede exigir la división de una cosa común cuando, de llevarla a cabo, ésta resulte inservible para el uso al que se destina
2. o desmerezca mucho por su división.

Por otro lado, si nos encontramos ante el supuesto de que existen varios bienes, formaremos lotes de la manera que resulte más equivalente a las diferentes cuotas, supliendo los excesos o defectos de valor mediante dinero líquido.

Por último, si la cosa no puede dividirse, el artículo 404 del Código Civil prevé que los condueños lleguen al acuerdo de adjudicársela a uno de ellos, que deberá pagar a los demás el precio que se establezca por sus cuotas, y en caso de que este acuerdo no resulte posible la  solución será vendérsela a un tercero y repartir el precio recibido de acuerdo con las cuotas respectivas.

En el supuesto de que las partes no se pongan de acuerdo ni siquiera en la decisión de poner el bien a la venta (lo que desgraciadamente ocurre con frecuencia debido a que como hemos expuesto anteriormente las relaciones entre los condueños son malas), acudiremos a los tribunales ejercitando la acción de división de cosa común.

El procedimiento judicial es relativamente sencillo y tiene como finalidad la obtención de una sentencia en la que se estime la división. Una vez sea firme la sentencia, ésta se podrá ejecutar sacando el bien a pública subasta y repartiendo el precio obtenido en proporción a las respectivas cuotas de cada copropietario.